Mercado de Locação em Cuiabá
Aluguel em Cuiabá sobe 0,77% em julho e acumula alta de 9,25% em 12 meses, aponta FipeZAP
O preço dos imóveis residenciais para locação em Cuiabá subiu 0,77% em julho de 2026, segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial. O resultado representa uma aceleração em relação a junho, quando a alta havia sido de apenas 0,16%.
No acumulado de 2026, os aluguéis na capital mato-grossense avançaram 4,88%. Já nos últimos 12 meses, a valorização chegou a 9,25%. O preço médio anunciado atingiu R$ 48,86 por metro quadrado.
Por AluguelCuiabá.com.br • Análise com base no Informe FipeZAP de Locação Residencial — Julho de 2026
Resumo do aluguel em Cuiabá em julho
Alta de 0,77% em julho de 2026.
Valorização acumulada de 4,88% em 2026.
Alta de 9,25% nos últimos 12 meses.
Preço médio de R$ 48,86/m².
Rentabilidade de 0,69% ao mês e 8,31% ao ano.
Cuiabá tem a segunda maior rentabilidade entre as capitais monitoradas, atrás apenas de Recife.
Duque de Caxias continua com o maior preço médio entre as regiões mais representativas, com R$ 60,00/m².
Aluguel em Cuiabá acelerou em julho
Depois de uma alta relativamente pequena de 0,16% em junho, o mercado de locação residencial de Cuiabá ganhou força em julho, avançando 0,77%.
O movimento foi superior à média nacional do Índice FipeZAP no mês, que registrou alta de 0,70%. A inflação medida pelo IPCA ficou em apenas 0,07% no mesmo período.
Isso mostra que, pelo menos em julho, os preços anunciados para novos aluguéis em Cuiabá avançaram acima tanto da média do FipeZAP quanto da inflação.
|
Julho +0,77% |
Acumulado 2026 +4,88% |
12 meses +9,25% |
Preço médio R$ 48,86/m² |
Principais números do aluguel em Cuiabá
Indicador |
Julho/2026 |
|---|---|
Amostra analisada | 2.579 anúncios |
Variação mensal | +0,77% |
Acumulado em 2026 | +4,88% |
Últimos 12 meses | +9,25% |
Preço médio | R$ 48,86/m² |
Rental yield | 0,69% a.m. / 8,31% a.a. |
O que mudou de junho para julho?
A comparação mensal mostra uma aceleração importante. Em junho, os preços anunciados em Cuiabá haviam avançado apenas 0,16%. Em julho, a alta chegou a 0,77%.
O preço médio também passou de R$ 48,48/m² em junho para R$ 48,86/m² em julho.
Indicador |
Junho/2026 |
Julho/2026 |
|---|---|---|
Variação mensal | +0,16% | +0,77% |
Acumulado no ano | +4,07% | +4,88% |
Acumulado em 12 meses | +9,77% | +9,25% |
Preço médio | R$ 48,48/m² | R$ 48,86/m² |
Rentabilidade anual | 8,29% a.a. | 8,31% a.a. |
Existe um detalhe importante nessa comparação. Apesar da aceleração mensal, a valorização acumulada em 12 meses caiu de 9,77% para 9,25%. Portanto, julho foi um mês mais forte, mas isso não significa que a tendência anual tenha acelerado.
Cuiabá continua com uma das maiores rentabilidades de aluguel do Brasil
Para quem analisa imóveis como investimento, um dos principais números continua sendo o rental yield, indicador que relaciona a renda obtida com aluguel ao valor de venda do imóvel.
Em julho, Cuiabá apresentou rentabilidade estimada de 0,69% ao mês e 8,31% ao ano.
Entre as capitais monitoradas pelo FipeZAP, Cuiabá apresentou a segunda maior rentabilidade anual, ficando atrás apenas de Recife, com 8,47% ao ano.
Recife: 8,47% a.a.
Cuiabá: 8,31% a.a.
Belém: 8,18% a.a.
Manaus: 7,99% a.a.
Natal: 7,85% a.a.
São Luís: 7,51% a.a.
Porto Alegre: 7,30% a.a.
Média FipeZAP: 6,14% a.a.
Regiões de Cuiabá com maior preço médio de aluguel
O relatório também apresenta as zonas, distritos ou bairros mais representativos dentro da amostra de Cuiabá. Duque de Caxias permanece na primeira posição, com preço médio anunciado de R$ 60,00/m².
Na sequência aparecem Cidade Alta, Do Quilombo, Da Goiabeira, Ribeirão do Lipa e Jardim Aclimação.
Região/Bairro |
Preço médio |
Variação em 12 meses |
|---|---|---|
Duque de Caxias | R$ 60,00/m² | 0,0% |
Cidade Alta | R$ 55,80/m² | +41,2% |
Do Quilombo | R$ 50,30/m² | +28,5% |
Da Goiabeira | R$ 49,40/m² | +7,1% |
Ribeirão do Lipa | R$ 48,70/m² | +7,2% |
Jardim Aclimação | R$ 48,30/m² | -9,7% |
Centro Norte | R$ 46,00/m² | +33,8% |
Área de Expansão Urbana | R$ 45,00/m² | +4,5% |
Do Porto | R$ 43,40/m² | +8,8% |
Dos Araés | R$ 38,90/m² | +9,6% |
Importante: esse recorte representa as zonas, distritos ou bairros mais representativos na composição do índice. Os números não devem ser interpretados como uma tabela oficial de avaliação de todos os imóveis existentes em cada bairro.
Cidade Alta chama atenção com alta de 41,2% em 12 meses
Um dos números que mais chama atenção no levantamento de julho está na Cidade Alta. O preço médio anunciado chegou a R$ 55,80/m², com valorização de 41,2% em 12 meses.
Também aparecem com altas expressivas Centro Norte, com 33,8%, e Do Quilombo, com 28,5%.
Esses percentuais, porém, precisam ser interpretados com cuidado. Mudanças na quantidade, localização e padrão dos imóveis anunciados podem influenciar significativamente a média de determinadas regiões.
Quanto custa alugar um imóvel em Cuiabá pelo preço médio?
Considerando apenas o preço médio de R$ 48,86/m² apontado pelo FipeZAP, é possível fazer uma simulação simples:
Apartamento de 40 m²: aproximadamente R$ 1.954 por mês.
Apartamento de 50 m²: aproximadamente R$ 2.443 por mês.
Apartamento de 60 m²: aproximadamente R$ 2.932 por mês.
Apartamento de 80 m²: aproximadamente R$ 3.909 por mês.
Apartamento de 100 m²: aproximadamente R$ 4.886 por mês.
Essa conta é apenas uma referência estatística. O aluguel real varia de acordo com bairro, condomínio, padrão construtivo, mobília, número de vagas, conservação, andar, posição solar, lazer e características específicas do imóvel.
O que os dados significam para proprietários?
O avanço de 0,77% em julho mostra que existe espaço para valorização, mas não significa que qualquer imóvel possa receber aumento automático no aluguel.
A precificação precisa considerar os imóveis realmente concorrentes naquela região. Um apartamento anunciado acima do mercado pode permanecer vazio por meses, anulando rapidamente qualquer ganho obtido com um aluguel nominalmente maior.
Para o proprietário, a combinação mais eficiente continua sendo preço competitivo, imóvel bem apresentado, boas fotos, informações completas e uma garantia locatícia adequada.
E para quem procura imóvel para alugar?
Para o inquilino, o avanço dos preços reforça a importância de analisar o custo total da moradia, e não apenas o aluguel anunciado.
Condomínio, IPTU, seguro incêndio, garantia locatícia, localização, deslocamento e consumo de energia precisam entrar na comparação.
Em Cuiabá, características como incidência de sol, ventilação, vaga de garagem, mobília e estrutura do condomínio também podem alterar significativamente o custo e a qualidade da moradia.
Perguntas frequentes sobre aluguel em Cuiabá
Qual é o preço médio do aluguel em Cuiabá?
Segundo o FipeZAP de julho de 2026, o preço médio anunciado para locação residencial em Cuiabá ficou em R$ 48,86 por metro quadrado.
O aluguel em Cuiabá subiu em julho?
Sim. O Índice FipeZAP registrou alta de 0,77% em julho de 2026.
Quanto o aluguel valorizou em Cuiabá em 2026?
Entre janeiro e julho, a valorização acumulada chegou a 4,88%.
Quanto o aluguel subiu nos últimos 12 meses?
O aumento acumulado em Cuiabá foi de 9,25%.
Qual região tem o aluguel por metro quadrado mais caro?
Entre as regiões mais representativas apresentadas pelo FipeZAP, Duque de Caxias aparece na primeira posição, com preço médio de R$ 60,00/m².
Qual região mais valorizou em 12 meses?
Entre as regiões apresentadas no relatório, Cidade Alta registrou a maior variação, com alta de 41,2%.
Cuiabá é boa para investir em imóvel para aluguel?
O FipeZAP estimou uma rentabilidade média de 8,31% ao ano em julho, colocando Cuiabá na segunda posição entre as capitais monitoradas. O indicador é uma referência de mercado e não representa garantia de retorno para um imóvel específico.
O FipeZAP mostra os valores dos contratos de aluguel?
Não. O índice acompanha os preços anunciados de apartamentos prontos para novos aluguéis. Ele não representa diretamente os valores dos contratos antigos já vigentes.
Conclusão: aluguel acelera em Cuiabá e rentabilidade segue forte
Julho trouxe uma aceleração do mercado de locação residencial de Cuiabá. Depois de subir apenas 0,16% em junho, o preço anunciado dos aluguéis avançou 0,77% em julho.
O preço médio chegou a R$ 48,86/m², enquanto a valorização acumulada em 2026 alcançou 4,88%. Em 12 meses, a alta é de 9,25%.
Para investidores, Cuiabá continua se destacando pela rentabilidade. O rental yield de 8,31% ao ano coloca a capital mato-grossense entre os mercados de locação residencial com maior retorno proporcional do país.
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Fonte: Índice FipeZAP de Locação Residencial — Informe de Julho de 2026. O índice acompanha anúncios de apartamentos prontos para novos aluguéis e não representa necessariamente os valores de contratos de locação já vigentes.
