Aluguel em Cuiabá sobe em junho e acumula alta de 9,77% em 12 meses, aponta FipeZAP

Mercado de Locação em Cuiabá

Aluguel em Cuiabá sobe em junho e acumula alta de 9,77% em 12 meses, aponta FipeZAP

O aluguel residencial em Cuiabá voltou a subir em junho de 2026, com alta de 0,16%, segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial. O resultado mostra uma valorização pequena no mês, mas confirma que o mercado segue no campo positivo.

No acumulado de 2026, o aluguel em Cuiabá subiu 4,07%. Em 12 meses, a alta chegou a 9,77%, acima da média nacional do FipeZAP, que foi de 9,00%.

Por AluguelCuiabá.com.br • Análise de julho com base no Informe FipeZAP de Locação Residencial — Junho de 2026

Resumo rápido

Aluguel em Cuiabá subiu pouco em junho, mas segue valorizado no ano

O dado de junho mostra que o aluguel em Cuiabá continuou subindo, mas em ritmo mais moderado. Depois da alta de 0,25% em maio, a capital mato-grossense registrou avanço de 0,16% em junho.

A leitura correta não é de queda nem de explosão nos preços. O mercado segue positivo, mas com desaceleração. No acumulado do ano, Cuiabá registra alta de 4,07%. Em 12 meses, o avanço é de 9,77%.

Na prática, isso indica um mercado ainda valorizado, mas menos permissivo para exageros. Imóveis bem localizados, conservados, com boa apresentação e preço coerente seguem disputados. Já imóveis acima da realidade tendem a ficar mais tempo parados.

Variação em junho +0,16%

Acumulado em 2026 +4,07%

Últimos 12 meses +9,77%

Preço médio R$ 48,48/m²

Tabela: principais dados do aluguel em Cuiabá em junho de 2026

Indicador	Resultado	Leitura para o mercado
Amostra analisada	2.589 anúncios	Base usada para medir apartamentos prontos anunciados para locação.
Variação mensal	+0,16%	Alta pequena no mês, indicando avanço moderado dos preços anunciados.
Variação em 2026	+4,07%	O primeiro semestre terminou com valorização acumulada.
Variação em 12 meses	+9,77%	Cuiabá segue acima da média nacional do FipeZAP.
Preço médio	R$ 48,48/m²	Preço intermediário entre as capitais, mas com boa valorização acumulada.
Rental yield	0,69% a.m. / 8,29% a.a.	Segunda maior rentabilidade entre as capitais monitoradas.

O que mudou de maio para junho?

Em maio, Cuiabá havia registrado alta de 0,25% no preço médio do aluguel. Em junho, o índice voltou a subir, mas com avanço menor, de 0,16%.

O preço médio passou de R$ 48,41/m² para R$ 48,48/m². A mudança é pequena no mês, mas confirma que o mercado não entrou em queda generalizada.

O ponto mais importante está no acumulado de 12 meses. A alta anual saiu de 11,21% para 9,77%. Isso significa que o aluguel continua valorizado, mas com menor pressão do que no mês anterior.

Indicador	Maio/2026	Junho/2026
Variação mensal	+0,25%	+0,16%
Acumulado no ano	+3,91%	+4,07%
Acumulado em 12 meses	+11,21%	+9,77%
Preço médio	R$ 48,41/m²	R$ 48,48/m²
Rentabilidade anual	8,31% a.a.	8,29% a.a.

Gráfico: Cuiabá segue acima da média nacional em 12 meses

No acumulado de 12 meses, Cuiabá registrou alta de 9,77%. O resultado ficou acima da média nacional do Índice FipeZAP, que foi de 9,00%, e também acima da inflação medida pelo IPCA, que acumulou 4,64% no mesmo período.

Entre as capitais monitoradas, Cuiabá ficou atrás de Aracaju, Teresina, Brasília, João Pessoa, Fortaleza, Rio de Janeiro, Salvador, Porto Alegre, Vitória, Natal e Belém. Mesmo assim, superou Recife, Curitiba, Belo Horizonte, Maceió, São Paulo, Manaus, São Luís, Goiânia, Florianópolis e Campo Grande.

Alta do aluguel em 12 meses

Cuiabá está cara para alugar?

Cuiabá não está entre as capitais mais caras do Brasil para locação residencial, mas também já não pode ser tratada como um mercado barato. O preço médio de R$ 48,48/m² coloca a cidade próxima de capitais como Curitiba e Belo Horizonte.

A capital mato-grossense ainda fica abaixo de mercados como São Paulo, Recife, Belém, Florianópolis, Rio de Janeiro, São Luís, Maceió, Brasília, Salvador, Vitória, Manaus e João Pessoa. Porém, a combinação de valorização anual acima da média e rentabilidade elevada mostra que Cuiabá continua relevante para locação residencial.

A leitura correta é esta: Cuiabá tem preço médio intermediário, mas com rentabilidade alta e valorização acima da média nacional. Isso indica que o mercado segue competitivo, principalmente nos imóveis bem localizados, com boa conservação e custo total coerente.

Preço médio de aluguel por m² em capitais selecionadas

Rentabilidade do aluguel em Cuiabá continua entre as maiores do país

Para investidores, o dado mais forte do relatório continua sendo a rentabilidade. Em junho de 2026, o rental yield de Cuiabá foi de 0,69% ao mês e 8,29% ao ano.

Esse indicador mede a relação entre o valor do aluguel e o valor de venda do imóvel. Quanto maior o rental yield, maior tende a ser o retorno da renda de aluguel em relação ao preço pago pelo imóvel.

Entre as capitais monitoradas, Cuiabá ficou com a segunda maior rentabilidade anual, atrás apenas de Recife. Isso reforça que o imóvel para renda em Cuiabá segue competitivo quando comparado a outras capitais brasileiras.

Rentabilidade anual do aluguel

Regiões de Cuiabá com maior preço médio no FipeZAP

O relatório também apresenta zonas, distritos ou bairros mais representativos dentro da amostra do índice. Entre eles, Duque de Caxias aparece com o maior preço médio, chegando a R$ 61,20/m². Na sequência aparecem Cidade Alta, Da Goiabeira, Jardim Aclimação, Ribeirão do Lipa e Do Quilombo.

Esse recorte não deve ser tratado como uma tabela oficial de todos os bairros de Cuiabá. Ele mostra as áreas mais representativas na amostra do FipeZAP e serve como referência para leitura do mercado, não como regra absoluta para precificar cada imóvel.

Região/Bairro	Preço médio em junho/2026	Variação em 12 meses	Leitura prática
Duque de Caxias	R$ 61,20/m²	-7,3%	Maior preço médio da lista, mas com queda anual na amostra.
Cidade Alta	R$ 56,00/m²	+35,7%	Maior valorização anual entre as regiões listadas.
Da Goiabeira	R$ 50,50/m²	+7,2%	Preço acima da média geral de Cuiabá.
Jardim Aclimação	R$ 49,00/m²	+4,6%	Preço próximo da faixa superior da amostra, com alta anual moderada.
Ribeirão do Lipa	R$ 48,40/m²	+6,7%	Preço praticamente alinhado à média geral da cidade.
Do Quilombo	R$ 46,00/m²	+19,6%	Boa valorização anual, apesar de preço menor que o topo.
Área de Expansão Urbana	R$ 44,70/m²	+28,1%	Alta anual forte, com preço ainda abaixo das regiões mais caras.
Centro Norte	R$ 42,40/m²	+30,5%	Valorização expressiva em 12 meses dentro da amostra.
Do Porto	R$ 42,20/m²	+5,3%	Crescimento anual mais contido.
Dos Araés	R$ 37,80/m²	+15,6%	Menor preço da lista, mas com valorização anual relevante.

Regiões mais caras não foram, necessariamente, as que mais valorizaram

Um dado importante do relatório é que o bairro mais caro não foi o que mais valorizou. Duque de Caxias lidera em preço médio, com R$ 61,20/m², mas teve queda de -7,3% em 12 meses.

Já regiões com preço médio menor tiveram valorizações bem mais fortes. Cidade Alta subiu 35,7%, Centro Norte avançou 30,5%, Área de Expansão Urbana subiu 28,1% e Do Quilombo registrou alta de 19,6%.

Na prática, isso sugere que algumas regiões que ainda têm preço mais baixo podem estar passando por um processo de ajuste de mercado, aumento de procura ou mudança no perfil dos imóveis anunciados.

Maiores valorizações em 12 meses

O que isso significa para quem tem imóvel para alugar em Cuiabá?

Para proprietários, o dado de junho pede uma leitura equilibrada. O mercado continuou subindo no mês, a rentabilidade segue forte e Cuiabá permanece acima da média nacional em 12 meses. Porém, a desaceleração da alta anual mostra que não dá para aumentar preço sem critério.

O erro mais comum é usar apenas o “preço do vizinho” como referência. A precificação correta precisa considerar localização, padrão do imóvel, estado de conservação, mobília, valor do condomínio, vaga de garagem, incidência de sol, segurança, facilidade de acesso e concorrência direta.

E para quem procura imóvel para alugar?

Para inquilinos, a alta mensal de junho foi pequena, mas o acumulado anual mostra que o mercado ainda não ficou barato. O aluguel em Cuiabá subiu mais que a média nacional em 12 meses e também ficou acima da inflação oficial ao consumidor.

Antes de fechar negócio, a análise deve considerar o custo total da moradia. Aluguel, condomínio, IPTU, seguro incêndio, garantia locatícia, deslocamento diário e estrutura do bairro precisam entrar na conta. Um aluguel aparentemente barato pode ficar caro se o condomínio for alto ou se o imóvel exigir muitos ajustes.

Panorama nacional: aluguel fecha o primeiro semestre acima da inflação

No cenário nacional, o Índice FipeZAP de Locação Residencial subiu 0,81% em junho de 2026. O resultado ficou acima da inflação medida pelo IPCA, que foi de 0,16% no mês.

No acumulado do primeiro semestre, o FipeZAP de locação subiu 5,24%, acima do IPCA, que acumulou 3,36%. Em 12 meses, o índice nacional avançou 9,00%, também acima da inflação oficial ao consumidor, que ficou em 4,64%.

Indicador	Junho/2026	Acumulado em 2026	12 meses
Cuiabá	+0,16%	+4,07%	+9,77%
Índice FipeZAP	+0,81%	+5,24%	+9,00%
IPCA	+0,16%	+3,36%	+4,64%
IGP-M	-0,50%	+3,27%	+3,16%

Como anunciar imóvel para alugar em Cuiabá com mais resultado

Em um mercado com valorização acumulada, a apresentação do imóvel pesa muito. O anúncio precisa responder rapidamente às principais dúvidas do interessado: valor do aluguel, condomínio, IPTU, garantia exigida, localização aproximada, quantidade de quartos, vagas, mobília, regras do condomínio e disponibilidade para visita.

Anúncios com boas fotos, descrição objetiva, mapa, informações completas e preço coerente tendem a atrair mais interessados. Já imóveis com fotos escuras, descrição incompleta ou valor desalinhado podem ficar parados mesmo quando a demanda por locação está positiva.

Perguntas frequentes sobre aluguel em Cuiabá

Qual é o preço médio do aluguel em Cuiabá?

Segundo o Índice FipeZAP de junho de 2026, o preço médio de locação residencial em Cuiabá ficou em R$ 48,48 por m².

O aluguel em Cuiabá subiu ou caiu?

Em junho de 2026, o aluguel em Cuiabá subiu 0,16%. No acumulado de 12 meses, a cidade registra alta de 9,77%.

Cuiabá é uma boa cidade para investir em imóvel para aluguel?

Pelos dados de junho de 2026, Cuiabá apresentou rental yield de 8,29% ao ano, a segunda maior rentabilidade entre as capitais monitoradas pelo FipeZAP.

Quais regiões de Cuiabá aparecem com maior preço médio?

Entre as regiões mais representativas do índice, Duque de Caxias aparece com o maior preço médio, seguido por Cidade Alta, Da Goiabeira, Jardim Aclimação, Ribeirão do Lipa e Do Quilombo.

O FipeZAP mede contratos antigos de aluguel?

Não. O Índice FipeZAP considera anúncios de apartamentos prontos para novos aluguéis. Ele não mede diretamente contratos antigos já vigentes, que podem seguir reajustes definidos em contrato.

Onde anunciar imóvel para alugar em Cuiabá?

Proprietários, corretores e imobiliárias podem anunciar imóveis de locação em plataformas locais especializadas, como o AluguelCuiabá.com.br, focado exclusivamente no mercado de aluguel em Cuiabá.

Conclusão: Cuiabá sobe pouco no mês, mas segue acima da média em 12 meses

O mercado de aluguel em Cuiabá subiu 0,16% em junho de 2026. A alta mensal foi pequena, mas o acumulado de 12 meses chegou a 9,77%, acima da média nacional do FipeZAP e acima da inflação.

Para proprietários, o momento ainda é favorável, mas exige estratégia e preço correto. Para inquilinos, o mercado continua competitivo nos imóveis bons e bem localizados. Para investidores, a rentabilidade de 8,29% ao ano mantém Cuiabá entre os mercados mais interessantes do país para renda com aluguel residencial.

Fonte dos dados: Índice FipeZAP de Locação Residencial — Informe de Junho de 2026. O índice considera anúncios de apartamentos prontos para locação e não representa, necessariamente, contratos antigos já vigentes.